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温州弃房调查实业失血银行担险dd-【新闻】

发布时间:2021-04-11 17:02:17 阅读: 来源:硅酸铝针刺毯厂家

温州“弃房”调查:实业“失血”,银行担险

原标题:温州“弃房”调查:实业“失血”,银行担险

作为中国楼市“风向标”,经过房价连续24个月的下跌之后,温州房价普遍跌了近30%,众多高端楼盘房价腰斩,受此影响,部分购房者停止支付按揭贷款“弃房”而逃,昔日温州“炒房团”有变为“弃房团”的苗头。

权威部门调查显示,目前温州“弃房”现象只有不到600例,当前银行信贷风险总体可控,但在温州企业普遍深陷经营困难、房价持续下跌的情况下,楼市泡沫破灭有可能引爆银行风险,值得高度关注。

近600套房屋成“弃房”

据温州市银监分局对辖内银行的调查统计,截至7月末,全市各类“弃房”共发生595例,其中,按揭贷款不良余额为41277万元,出现“弃房”的为15例;因经营困难以偿还贷款,而对抵押房产“弃房”的有580户。

记者日前实地走访温州十多个“明星”楼盘了解到,三四年前曾经创出五六万每平方米的楼盘如今价格遭遇“拦腰斩”。记者获悉,温州市瓯海区的明星楼盘“中梁香缇公馆”曾被炒到每平方米5万多元,如今跌回到了每平方米2.5万元,600多套住房虽已全部卖出,但只有40多户入住,还有的房屋都被挂在房屋中介等待出售。

与此相对,在今年8月初温州限购政策微调后(从比一般城市严厉调回与其他城市相同),一些低开的新楼盘出现热卖。温州市住建部门表示,当地并未出现大面积房价腰斩现象。“那些所谓腰斩的房子,原本就背离实际价值,数量非常有限,不能代表温州楼市真实情况。”大多数楼盘只是降价到合理区间,部分定价合理的楼盘销售情况有所回升。

一家国有银行温州分行个人金融部负责人表示,目前温州所有的住房按揭贷款出现3例“弃房”情况,但拍卖产值都能覆盖贷款额,银行没有损失。因抵押贷款无法偿还而出现房屋被处置的大概有100多例。

温州哥伦布房地产营销有限公司客户经理刘政说,他代理的二手房楼盘都曾有个别“弃房”进入拍卖程序。“房价大幅下降,拿到房子也抵不过给银行的按揭,一算账,就有人就索性‘弃房’。”刘政说,道理上是这样,但实际上如果“弃房”,将损失掉首付款以及每月还给银行的资金,更重要的是个人信誉会受到影响,所以这样的情况并不常见。

据温州市中级人民法院统计,今年1月至8月,温州全市法院委托拍卖的财产共1244件。在这些委托拍卖的财产中,约80%为房产,“其中有断供房,也有很多因为其他纠纷引发的房屋产权拍卖。”温州市中级人民法院司法鉴定处处长张琛表示,近两年房屋产权拍卖与其他财产处置一样,都处在高点。

一些银行人士指出,抵押物处置有很多程序,费时较长,目前有不少已经出现违约的抵押房屋正在走程序,还没有进入到最后的拍卖程序。后续房屋拍卖数量可能还会增加。

抵押担保成“弃房”重灾区

记者了解到,“弃房”虽由房价大幅下跌引起,但深层原因却是温州经济不振、本地企业普遍出现经营困难,导致资金链断裂难以偿还抵押贷款,被迫“弃房”。与此同时,“抵押+保证”这一担保方式也诱使贷款者“弃房”,银行信贷风险加大。

“没办法,做什么赔什么,银行贷款还不上,抵押的房子只好让银行拿去了。”温州市鹿城区一位私营企业主说。受温州民间借贷风波以及外部经济环境恶化影响,温州本地民营企业普遍出现经营困难,大量借款人自身资金链断裂,无力偿还银行贷款,导致部分企业被迫选择“弃房”。

据银监部门测算,在温州,由于借款人资金链断裂形成不良的房屋抵押贷款约为23.74亿元,占全部房屋抵押贷款不良余额的46.14%。前述银行负责人说,由于温州企业多进行“炒房”活动,如今房价大幅下跌,资金链吃紧,无法偿还银行贷款只能“弃房”。“部分在房价处于高位时发放的贷款,可能会出现贷款余额高于抵押物市值的情况,从而导致借款人主动‘弃房’”。

温州大学房地产研究所研究员陈鸿分析指出,断供“弃房”的成本高昂,这意味着信誉受损,会进入银行“黑名单”。温州当地企业几乎全都大肆扩展、涉足房地产,在企业盈利微薄、融资困难的情形下,最先会从楼市撤离以缓解资金压力,而这无疑推倒了温州房价下跌的第一张“多米诺骨牌”。抽出资金,投资客撤离,房价跳水,反过来导致手里的房产难以“变现”,资金链断裂,从而引发“弃房”现象。

值得注意的是,部分企业主因担保“连坐”而选择“弃房”。自2011年温州民间借贷风波以来,温州担保链风险持续蔓延,部分经营正常的借款人无力同时承担自身贷款还款责任和代偿责任,遂主动选择“弃房”。据测算,担保链风险传导形成的不良房屋抵押贷款余额约为7.28亿元,占全部房屋抵押贷款不良余额的14.15%。

温州银监部门测算,房屋价值缩水形成不良的房屋抵押贷款余额约为4.43亿元,占全部房屋抵押贷款不良余额的8.6%。但温州银监部门分析指出,当前温州资金链和担保链风险仍未根除,实体经济复苏基础尚不稳固,房地产市场全面回暖的外部条件并不具备。因此,预计温州房价在未来一段时间将保持低位运行态势。

“抵押+保证”成银行风险易爆点

记者调查了解到,不论从温州楼市“两重天”并存的情况来看,还是从银行住房抵押贷款总体规模来看,当前“弃房”只是局部现象。目前温州住房抵押贷款风险总体可控,但楼市下行压力犹存,不排除“弃房”增多甚至蔓延,“抵押+保证”这一担保方式成为银行主要风险点。

尽管出现近600例“弃房”,但温州银监分局对42家机构进行专题调研发现,温州房地产抵押贷款风险总体可控。当前,温州个人住房按揭贷款余额660.83亿元,其中不良贷款余额4.02亿元,不良率为0.61%;商业用房按揭贷款余额25.03亿元,其中不良贷款余额0.19亿元,不良率为0.76%。均低于同期全部贷款3.68%的不良率,总体风险可控。

目前来看,温州楼市下行压力巨大。“投资客撤走而无人接盘,过度投资吹起的楼市泡沫就要破灭了。”温州鑫胜房产中介经纪人杨松波说。随着楼市泡沫挤出,部分购房者、借贷者“弃房”可能性增加,银行风险随之加大。

值得注意的是,随着房价持续下跌,温州普遍存在的房屋“抵押+保证”这一担保方式将成银行风险易爆点。在温州,银行一般会按抵押物评估价的一定比例来发放贷款,如果借款人希望申请更多的贷款,则往往会被要求增加保证担保,变为“抵押+保证”的组合担保方式。

当房价处于高位时,抵押物的市值能覆盖全部贷款,此时保证人的代偿风险很低,其担保意愿也比较强烈;但当抵押物市值缩水不能覆盖全部贷款时,保证人的代偿风险随之增加,其代偿的能力和意愿会相应降低。因此,保证担保没有成为防范贷款风险的有效防线,目前温州“抵押+担保”贷款不良率达7.17%,远高于纯抵押贷款的2.52%和同期全部贷款3.85%,成为最大风险点。

温州“全民炒房”导致实业“失血”

温州作为中国楼市“风向标”,如今率先出现房价下跌、资本撤离、“弃房”显现等楼市泡沫破裂迹象,为全国其他城市狂飙发展的楼市提出警示。“全民炒房”吸走温州丰裕的民间资本,经济“脱实向虚”导致实业“失血”、传统低端产业错失转型良机。重振实业,推动资本“脱虚返实”、产业向高端发展,是摆脱危机的良策。

楼市“只涨不跌”神话破灭

记者调查发现,尽管有个别楼盘热卖,但温州房价下跌远未触底,后续下行压力依旧巨大。当前在温州楼市,不管是房屋还是土地供应都接近历史高点,房屋拍卖等隐性供给也急剧放大。与此相对,房价下跌逼出投资客、刚需承接能力有限、外来购房者寥寥,需求大幅萎缩,后市供过于求必然引发新一轮“降价潮”。

瓯海区瓯海大道一侧是温州近三年多个高端楼盘的聚集区。记者走访“香缇公馆”、“铂金”、“新京都家园”、“金域中央”等多个楼盘发现,这一片楼盘入住率极低,几乎有80%以上空置,而同区域其他几个楼盘正在施工、即将迎来开盘交付高峰。一直在此做房产中介的温州京都房产经理李军武说,“已经两个月没有生意了,虽然房价从每平方米4万降到了现在的每平方米2.4万,但这只是挂牌价,根本没人来接盘。”

更大的房屋供应量正源源不断涌入市场。新盘开发速度并未明显降低,不少房主急于出手,二手房挂牌量急剧攀升。李军武说,“现在手里面光一个楼盘就有几十套挂牌,有的甚至是一个单元挂出来卖。”与此同时,进入处置程序的房屋也陆续公开拍卖,尽管只有上千套的数量,但起拍价的设定对市场预期影响明显。“几方面的供给叠加,加之房价处于下行通道,导致房价下降压力空前。”温州大学房地产研究所研究员陈鸿分析道。

需求萎缩给了楼市泡沫“致命一击”。过去几年,温州一直是“三线城市、一线房价”,但这种畸高房价并不像北上广深等城市由需求推动,而完全是一种击鼓传花式的游戏。如今房价大跌,“鼓停花落”,投资客撤离。从需求结构看,小部分当地人及众多外来务工者是楼市刚需,但即使房价下降,他们也难以承受,加之“追涨杀跌”心理作用,楼市需求一落千丈,房价深跌在所难免。

温州市住房和城乡建设委员会新闻发言人戴旭强表示,与2011年初调控前相比,眼下温州商品房价格平均缩水幅度为26%。多位市场人士指出,事实上温州楼市泡沫已经破裂,因为即使房价下降了26%,接盘者依旧寥寥。在房价下行期如果有价无市,那接下来肯定还会降价。

“全民炒房”导致实业发展受困

记者在温州调查发现,“弃房”只是表象,温州更大的问题是前几年“全民炒房”将丰裕的民间资本吸引到楼市之中,多数企业家大玩资本运作等虚拟经济,实体经济因“失血”而错失转型良机。如今楼市遇阻、外部经济环境趋恶,温州企业普遍遭遇经营困难,以民营经济为主的整个温州经济也遭遇发展之厄。

温州当地企业主史哲说,温州因“炒房团”而闻名,如今正为“炒房”付出代价。“温州‘炒房团’是多种因素促成的,比如,民间财富充盈、温州人敢闯敢为、民间借贷市场发达,以及当时经济刺激政策的出台和银行宽松的信贷‘放水’。”曾参与“炒房”的史哲说,当时他周边所有的亲戚朋友,不管是企业主还是公务员,全都投入到“炒房”之中。

“全民炒房”抽干了温州民间资本。据温州中小企业发展促进会的统计数据,在2008年-2010年期间,温州房地产市场资金规模约为1000亿元,而历史最高峰达到2000亿元,民间借贷占到楼市资本的约六成。“楼市就像一个磁铁,吸走了民间、企业、银行等几乎所有可流动的资本。”陈鸿说,这样的结果可想而知,企业荒废了、民间没钱了,资本都沉淀到楼市中去了。

“全民炒房”让实体经济“失血”,房价下跌刺破楼市泡沫,温州经济“脱实向虚”后遗症显现。来自权威部门的数据显示,2012年在16个主要经济指标中,温州市大多数指标处于全省“倒数”行列,其中人均GDP、GDP增幅、规模以上企业工业总产值、财政总收入、进出口总额、社会消费品零售总额等等9项指标均倒数第一。而多年前,温州发展历来雄居浙江省前三名。

可为其他城市警示的是,“炒房”更大的问题是错失产业转型升级机会。记者在温州多个“块状经济”乡镇调查发现,近几年,这里的产业主导依旧是皮鞋、纽扣、拉链,利润早就被人工成本吞噬,企业纷纷陷入经营困局。“不管是‘弃房’还是民间借贷危机、担保链危机,说到底都是因为企业脱离主业、实业而起。”史哲颇为感慨地说。

实业“失血”的后遗症仍在继续。一些银行人士表示,当前出现“弃房”的主因是企业经营出现困难,温州企业形势普遍不好,并非由银行抽贷造成,而是当地企业发展路径出了问题。部分企业因为“炒房”濒临倒闭,企业主纷纷归因于银行收贷抽贷,甚至要求政府救助,结果救下来后,他们继续“炒房”,这样的企业只能在“低小散”里打转。

一些当地企业家指出,温州企业经营困难,与银行等很多领域的垄断大有关系。作为靠市场雨露发展起来的地方,温州企业几乎涉足了可以进入的所有行业,但是很多传统行业即使做得再好,也难以扭转颓势。温州需要的是垄断行业的改革与放开。

“重振实业”方能走出困境

尽管风险总体可控,但温州“弃房”现象值得深思。陈鸿等专家认为,“弃房”现象一方面给狂飙发展的中国楼市敲响警钟;另一方面对各地“炒房”、“脱实向虚”的经济发展格局提出警示。

“温州经济就是中国经济的一个缩影。”许多专家表示,温州作为中国市场经济的前沿地带,问题最先显现。温州房价大跌、出现“弃房”,为许多二三线城市敲响警钟。中国指数研究院研究员曹旭东分析指出,“许多二三线城市面临同样的问题,只是没有温州如此明显而已。”最近几年,许多二三线城市楼市存在较强的封闭性,投资需求拉动的繁荣很容易掩盖实际需求不足的现实。

脱离实业的楼市“炒作”只能是浮萍,一旦投资需求被限制,结局是楼市崩盘、实业受损。尽管楼市调控手段会向市场化方向迈进,但“去投资”仍是方向,这意味着很可能有其他的城市步温州的“后尘”。

值得注意的是,过去的经济刺激政策和银行信贷“放水”对温州“炒房”起到了推波助澜的作用,也让不少企业错判形势,付出沉重代价。专家指出,当时不少企业主都认为钱太多、太容易贷了,结果资本过剩带来的不是金融家的诞生,而是脱离实业“炒作”游戏盛行,今后经济刺激政策需更加审慎。

温州当地已经重新审视发展路径。“重振实业”、引导资本“脱虚返实”被确定为新的发展方向。为此,温州市研究制定了《关于进一步加快实体经济发展的意见》等一揽子政策文件,谋划提出了一套“组合拳”。有专家指出,这是一个代价巨大的轮回,原本靠民营经济、实业产业发展起来的温州,在经历了一系列曲折的生死考验后,需要重新回到原点,找准方向。(记者 王政)

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